Foire aux Questions

Généralités

A quoi sert l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur prend le relais de l’emprunteur pour le remboursement du prêt en cas de défaillance de celui-ci. Deux risques sont couverts :

  • le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : suite à une maladie ou en accident, le capital (dans la limite du montant garanti) est alors remboursé à la banque.
  • L’incapacité temporaire totale de travail (ITT) et l’invalidité permanente totale (IPT) : généralement assortie d’une période de franchise de 90 jours, cette garantie prend en charge la mensualité du prêt (dans la limite du montant garanti) suite à un accident ou une maladie.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour obtenir un crédit immobilier ?

Aucune loi n'impose l'assurance emprunteur, mais ce sont les banques prêteuses qui conditionnenent généralement l'octroi d'un prêt immobilier à l'obtention d'une assurance de prêt.

Néanmoins, dans certains cas particuliers, la banque peut parfaitement  accepter d'accorder un crédit sans assurance, notamment lorsqu'elle considère d'autres garanties suffisantes (actifs, hypothèque..). Elle peut également avoir des exigences de couverture moindre, notamment en incapacité de travail dès lors que le remboursement du crédit n'est pas lié au travail de l'emprunteur mais plutôt aux loyers payés (investissements locatifs).

En revanche, pour les jeunes primo accédants, l'exigence d'assurance est forte, généralement à hauteur de 100% du capital du prêt et des mensualités pour chacun des co-emprunteurs.

Combien coûte une assurance emprunteur ?

Le coût d’une assurance emprunteur à la banque pour un couple de 30 ans, assurés tous les deux à 100%, avoisine les 20%-25% du coût total du crédit.

Les taux moyens proposés par les banques se situent entre 0,28% et 0,35% du capital emprunté pour les emprunteurs de moins de 35 ans.

Le coût d’une assurance emprunteur choisie chez un assureur individuel est souvent plus intéressant pour les jeunes emprunteurs : les taux d’assurance (pour le même exemple que cité précédemment) est plutôt de l’ordre de 0,12% à 0,15% du capital emprunté.

En savoir plus : Comparer le coût d'une assurance emprunteur

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L’emprunteur et la banque.

La banque a-t-elle le droit de facturer une délégation de d’assurance en dehors de son contrat groupe ?

Tous les frais facturés par les banques se négocient à la mise en place des offres de prêt : frais de dossiers, frais d’hypothèques, frais de remboursement anticipés, frais de délégation, frais d’avenant à l’offre de prêt.

La meilleure solution pour obtenir une offre de prêt optimisée est de mettre en concurrence plusieurs banques. Pensez bien que votre banque historique (que vous consulterez certainement en premier pour votre demande de prêt) est la banque qui vous fera la moins bonne proposition !

Sur le fond, les textes n'ont jamais prévu la facturation de frais par les banques au titre de l'acceptation d'une délégation d'assurance. En effet, ceci n'est qu'une façon simple de détourner l'esprit de la loi qui affirme la liberté de choix de son assurance sans pénalisation par la banque. Dès lors que cette liberté est monnayable, et permet aux banques de pénaliser les emprunteurs qui refusent leur assurance, elle n'existe plus réellement ! Il est à noter que le 1er texte permettant explicitement la facturation de frais par les banques au titre de l'acceptation d'une délégation est le dernier texte de la Convention AERAS de février 2011, qui demande aux banques de pratiquer des tarifs "raisonnables".

L'AEC défend une position ferme sur ce sujet : un droit est un droit, et il est inenvisageable que certains acteurs facturent ce droit sous quelle que forme que ce soit: remontée du taux du crédit, frais de délégation ou tout autre type de frais.

La banque a-t-elle le droit de refuser une délégation d’assurance emprunteur ?

La « Loi Lagarde » en vigueur depuis septembre 2010, reconnaît aux emprunteurs la liberté de choix de leur assurance emprunteur. La banque n’a pas le droit de refuser un contrat d’assurance emprunteur dès que celui-ci présente des garanties équivalentes au contrat proposé par la banque. Elle n’a pas non plus le droit de modifier le taux du prêt à titre de rétorsion.

Donc si votre banque refuse votre délégation, elle doit le faire par écrit en motivant son refus au plan de la non équivalence de garanties.

Pour celà, mieux vaut avoir obtenu de sa banque un maximum d'écrits sur le prêt qu'elle vous proposait et de lui soumettre votre délégation de façon formelle pour exiger une réponse.

En savoir plus : Vos droits d'assuré

Souvent, si vous hésitez entre plusieurs banques pour votre prêt, vous vous apercevrez qu'il vaut mieux accepter l’offre d'une banque qui vous propose un taux nominal un peu mois intéressant mais qui vous reconnaît le libre choix de votre assurance de prêt. Diminuer le coût de son assurance de prêt est le meilleur moyen aujourd’hui pour optimiser significativement le coût de son crédit immobilier. En effet les taux de crédit sont historiquement bas et les écarts entre les banques assez faibles sur ce point.

En savoir plus :  Analyser un Tableau d'Amortissement. (TA)

Que dire à mon banquier pour le convaincre d’accepter une délégation de bénéfice ?

Le meilleur moyen d’obtenir la meilleure offre de crédit est de mettre les établissements bancaires en concurrence. Donc dès que vous êtes en recherche de prêt immobilier, pour éviter toute perte de temps, il convient de voir plusieurs banques en parallèle.

D’ores et déjà pour convaincre votre banquier d’accepter une délégation de bénéfice :

  • rappelez lui que vous êtes un consommateur ouvert à choisir la banque la plus respectueuse de vos intérêts et de vos choix
  • rappelez lui la Loi Lagarde et les droits qu'elle vous confère
  • choisissez un contrat aux garanties au moins équivalentes à celles du contrat groupe, et remettez à votre banquier les conditions générales du contrat choisi.
  • Entamez vos démarches de souscription chez l’assureur de votre choix et présentez la délégation de bénéfice à la banque que vous avez choisi pour le prêt.

Si le banquier menace d’augmenter le taux du crédit, ou d’ajouter des frais supplémentaires de délégation, ou encore s’il vous inquiète par rapport aux délais d’émission de l’offre de prêt, changez de banque et choisissez celle qui vous laisse souscrire l’assurance de votre choix. Au passage, contactez-nous pour témoigner de ces pratiques afin que l'AEC les remonte aux pouvoirs publics.

Pourquoi ? Parce qu’en termes de coût, vous avez plus à gagner à choisir une assurance emprunteur deux fois moins chère, que de choisir une banque qui contourne la loi et méconnaît vos intérêts pour un écart minime sur le taux de votre crédit.

En savoir plus :  Analyser un Tableau d'Amortissement. (TA)

Quand informer mon banquier du souhait de prendre une assurance emprunteur en dehors du contrat groupe ?

3 solutions :

  • Vous pouvez l’informer dès le départ afin de négocier avec la banque toutes les conditions d’octroi de votre offre de prêt, mais prenez garde à la proposition de crédit qui vous sera faite, elle peut être moins bonne que si vous aviez fait mine de prendre l'assurance bancaire.
  • Dans le cas où la négociation est plus difficile, et dans le cas où la banque ne veut pas entendre les arguments de la Loi Lagarde, laissez votre banque vous soumettre une demande de prêt détaillant les conditions du crédit avec l'assurance groupe bancaire. Après signature de cette demande de prêt, mais avant l'émission de l'offre de prêt par la banque, adressez lui votre délégation de bénéfice.
  • Si la banque est très hostile à une délégation et si vous avez un peu de temps, attendez l'émission de l'offre de prêt par la banque, et pendant la durée de réflexion du délai Scrivener (11 jours), signez l’offre de prêt en refusant l’assurance de la banque et en joignant une délégation de bénéfice de votre choix, ainsi qu’un courrier à votre banque lui exprimant votre souhait qu’elle intègre cette nouvelle délégation dans son offre de prêt. La banque souhaitera sans doute renouveler son offre de prêt mais ne pourra pas en changer les conditions. Vous devrez alors vous assurer qu'elle ne cherche pas à faire trainer les délais de réémission de l'offre.

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Changement d’assurance emprunteur en cours de prêt

La banque peut-elle refuser le changement d’assurance de prêt sur le prêt en cours ?

L’emprunteur peut demander la résiliation de son contrat d’assurance de prêt sur un prêt en cours dès lors qu’il le remplace par un contrat de même nature aux garanties équivalentes.

Le code des Assurances prévoit par son article L113-12 cette faculté de résiliation, pour tous les contrats d’assurance (en dehors des contrats d’assurance vie), à l’expiration d’un délai de an, en respectant deux mois de préavis, par envoi à l’assureur d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans le cas des contrats d’assurance de prêt :

  • d’une part beaucoup de contrats groupe des banques ne respectent pas le Code des Assurances puisqu’il n’y a pas mention de cette faculté de résiliation dans les conditions générales. Ainsi la demande de changement d’assurance de prêt peut être demandée à tout moment en respectant les deux mois de préavis.
  • Dans les faits, les établissements bancaires ne sont pas favorables au changement d’assurance en cours de prêt, mais si la procédure est respectée et que les nouvelles garanties proposées par l’emprunteur sont équivalentes, le refus de la banque  pourra être contesté par l’assuré, voire le dossier porté en justice pour obtenir gain de cause. Dans ce contexte, l'AEC propose d’accompagner les emprunteurs pour faire reconnaître la liberté de choix de l’assurance au même titre que tout autre contrat d’assurance.

Lorsque la banque persiste dans son refus, que faire ?

Lorsque la banque persiste dans son refus, l’emprunteur peut toujours envisager de porter son dossier auprès de l'AEC, voire en justice. Dès lors que les procédures en cours sur le sujet deviendront plus massives, et que les décisions de justice seront rendues, le législateur pourra envisager d'enrichir les textes pour faire reconnaître et appliquer la liberté de choix des emprunteurs.

N’hésitez pas à nous contacter ( Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. ) pour que nous étudiions votre dossier, déposez des témoignages dans notre rubrique, pour que nous alimentions les pouvoirs publics sur les pratiques bancaires.

Quelles sont les conditions de résiliation d’un contrat d’assurance emprunteur ?

Tout prêt immobilier doit être assuré. En conséquence, l’emprunteur doit respecter la procédure suivante :

  • Choisir un contrat d’assurance emprunteur de nature équivalente au contrat en cours.
  • Envoyer un courrier de résiliation/substitution à sa banque, en lui demandant de résilier son contrat en cours en respectant deux mois de préavis, et en procèdant au remplacement de celui-ci par le nouveau contrat.
  • Joindre impérativement la délégation de bénéfice du nouveau contrat d’assurance au profit de la banque.

Peut on invoquer la Loi Lagarde pour changer d’assurance emprunteur ?

Pour les offres de prêt, souscrites après septembre 2010, la Loi Lagarde peut venir renforcer l’argumentation en faveur du changement d’assurance et surtout la liberté du consommateur de disposer à tout moment d'une assurance qui respecte ses besoins et ceux de sa banque. En effet, ce dispositif reconnaissant le libre choix de l’emprunteur pour son contrat d’assurance de prêt, il peut être cité en renfort de l’article L113-12 du Code des Assurances.

En savoir plus : Vos droits d'assuré

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